بناء حصة: عليك أن تعرف؟ قانون البناء المشترك

المشاركة في رأس المال ردت في روسيا على نطاق واسع. الشركات جذب المستثمرين لأموالهم وبناء منزل، الذي ثم يصبح ملكا للالأخير. وبالتالي فإنه من الممكن شراء شقة بالتقسيط ودفع الديون قبل الانتهاء. ولكن هذا ليس كل شيء الفرص التي تتيحها بناء المشتركة. ما تحتاج إلى معرفته حول هذه العملية، أطراف الصفقة، ما يجب الانتباه - على النحو التالي.

الفروق الدقيقة

من الناحية النظرية، كل ما هو بسيط وواضح، ولكن في وسائل الإعلام، وتغطي هذه العملية بطريقة سلبية. لماذا يحدث هذا؟ مصالح الأطراف على الصفقة يحميها القانون "في البناء المشترك"، الذي اعتمد في عام 2004. وقدم شروطا صارمة للمطورين. في هذه اللحظة هو الوثيقة المعيارية الوحيدة التي تنظم البناء المشترك. ما تحتاج إلى معرفته العميل في العقد؟

المطور والهدف من الصفقة. إذا كانت الشركة عملت فترة طويلة في السوق، لديها عدد من المشاريع المنجزة، ويمكن اعتبارها شريكا التعاقدي. الاتصال مع المنظمات غير مجربة، وخاصة الناس الذين ابرام اتفاق لأول مرة، فإنه ليس من الضروري.

قانون "البناء المشترك» № 214 لا ينطبق إلا على العقود التي تحمل الاسم نفسه. صياغة أخرى غير مقبولة. إذا يقدم المطور للتوقيع على "اتفاق الاستثمار"، وقال انه يحاول تجنب انتشار متطلبات هذه الأنظمة: قانون "البناء المشترك"، والقانون الاتحادي بشأن "حماية حقوق المستهلكين.

قبل التصديق الوثائق وتطلب من الشركة لإعطاء رخصة بناء، معرفة الإعلان حيث يقع المشروع وقراءتها. وبموجب التشريع، وتوافر نشر هو شرط للمطور.

يعتبر عقد البناء المشترك المبرمة منذ لحظة تسجيل حالة. وإلا فإنه سوف يكون غير صالح. وينبغي أن تتضمن الورقة وصفا للكائن، حيث وقت الإرسال والتكلفة والدفع، والضمان.

تحقق وثيقة

وينص القانون على أن الشركة يمكن أن جمع الأموال إلا بعد الحصول على إذن، نشر إعلان المشروع وتسجيل حقوق الملكية. إذا لم يتم استيفاء واحد على الأقل من هذه الظروف، لا يمكن للمواطن يدعي استرداد، مع الاهتمام. يتم حسابها من قبل اثنين أضعاف معدل إعادة التمويل. ووفقا للاتفاق، فإن الشركة يجب أن يكون ضمن المحدد المدة إلى بناء الممتلكات، وبعد الحصول على إذن من الدولة السلطات على التكليف لل نقل حزبه على الصفقة. يتعهد الطرف الآخر لدفع الثمن المتفق عليه، واتخاذ كائن (إذا كان لديك إذن).

يجب تسجيل مكتوبة المشاركة في رأس المال عقد في البناء. عندها فقط أنه لم يدخل حيز التنفيذ. قبل توقيع وثائق مواطن له الحق في مراجعة هذه الأوراق:

- الوثائق التأسيسية من البناء.

- شهادة تسجيل حالة.

- شهادة تسجيل للضريبة.

- الموافقة على التقارير السنوية للشركة للفترات الثلاثة الأخيرة من الأعمال؛

- تقرير مراقب الحسابات.

زيادة أمن المعاملات

من عام 2014 وقال انه يبدأ في التصرف القاعدة FZ "في التأمين من المسؤولية من المطورين،" والذي ينطبق على البناء المشتركة. ماذا يعني ذلك؟ في حالة التقصير أو الإفلاس شخص يمكن الحصول على المال. عندما يوثق تسجيل حالة المطور يجب أن توفر عقد التأمين من المسؤولية أو ضمانات. سبق وقدمت لها الفرصة لتقديم ضمانات لتأمين صفقة.

الفروق الدقيقة في التأمين

كان العقد لصالح المستفيد - كيان فردي أو قانوني، والتي جذبت لبناء الأموال.

الحدث المؤمن - وفاء كامل أو غير السليم للالتزامات المطور، الذي أكده قرار المحكمة.

صحة الوثيقة هي مماثلة لتلك المحددة في عقد البناء المشترك. ومع ذلك، قد تتلقى المستفيد المبلغ، حتى بعد عامين من انتهاء مرافق الإرسال.

يتم احتساب الحد الأدنى للمبلغ التأمين على أساس تكلفة السكن. ولكن لا يمكن أن يكون أقل من سعر السوق.

هنا المشاركة في رأس المال المنصوص عليها في البناء. يوفر القانون أيضا على إجراء المدفوعات:

1. واختتم عقد الضمان. إذا لم المطور الوفاء بالتزاماتها أو لم تقدم إجابة واضحة خلال المدة المحددة، يجوز للعميل لمتطلبات المقابلة للبنك الضامن.

2. وقدمت الصفقة قبل عقد التأمين. يجب على المستفيد للشركة أو التأمين المتبادل شركة (OBC) في فترة محددة من قيود على ضمانات. وينص القانون على أن الدفع يجب أن يتم في موعد لا يتجاوز ثلاثين يوما من تاريخ تقديم المستندات. وجود ديون المطور من قبل شركة التأمين لا يهم. هذا القرار ساري فقط لالعقود المبرمة بعد عام 2013.

طرق لضمان الالتزامات

ولقد شهدنا بالفعل ما هي الطرق (بموجب القانون) يمكن للعميل إرجاع الأموال التي تنفق. ومع ذلك، فإن توافر هذا البند في العقد لا يضمن دفع التعويضات. وثيقة يمكن أن يصلح الشروط والتحفظات التي يمكن استخدامها لتشديد تنفيذ التزامات مختلفة. وجميع هذه "الاتحاد" لا يمكن أن تتجاوز القانون.

عندما يتم بناء ببطء أو لفترة طويلة لا يبدأ، والعملاء لا يمكن أن تنتظر لتاريخ الاستحقاق، للمطالبة بإلغاء وثيقة في المحكمة. تتوفر هذه الميزة إذا:

1) كان هناك إنهاء أو تعليق بناء المنزل، والذي يتضمن الكائن المشترك، في ظروف تشير إلى أن الوثيقة تنص على وجوه الحياة لن يتم نقلها إلى مشارك في المعاملات؛

2) هناك تغييرات كبيرة في وثائق المشروع، بما في ذلك قدرا كبيرا من منشأة تصحيح الإنصاف؛

3) انخفاض أو زيادة في العدد الإجمالي للشقق تابعة لمنزل جديد.

شيء آخر لمعرفة البناء المشترك؟

تاريخ التكليف للكائن يجب أن يكون واضحا المنصوص عليها (على سبيل المثال، "في موعد أقصاه 15/10/14"). في كثير من الأحيان، للمطورين استخدام عبارة الدعاية. "في الربع الرابع من عام 2014." هذه العبارة غير صحيحة. وبعد شهرين من ذلك التاريخ أصحاب المصلحة قد إنهاء طرف واحد عقد البناء المشترك. فمن الضروري فقط لإرسال إشعار خطي. يجب على المطور، في غضون 20 تقويم تعمل على اعادة الاموال الى حساب العميل وتدفع له ركلة جزاء. أو إضافة هذا المبلغ على الودائع، وهو مفتوح للاسم حملة الأسهم.

، ويتم احتساب التكلفة الإجمالية للشقة المشار إليها في الوثائق من سعر المتر المربع من السكن، مضروبا في مجال المباني. ويجب أيضا أن مفردات هذه الأرقام. وينبغي أيضا أن تولي اهتماما لوصف خيارات السكن: المكان، والأرض، والعنوان، والمنطقة، وعدد من الغرف. فترة الضمان للشقة التي شيدت - 5 سنوات.

عند دراسة الوثائق يجب أن تدفع الانتباه إلى نقطة ما يكون أصحاب المصلحة لدفع تكاليف المرافق والصيانة. إذا كان هذا البند هو مفقود، والالتزام ينبع من لحظة توقيع فعل الاستقبال والإرسال والشقق، وبدلا من التكليف.

مشاكل لا يمكن تجنبها؟

أحيانا المطورين على وجه التحديد "نسيان" لتشمل بعض البنود الواردة في الوثيقة. ولكن العميل قد تواجه خسائر مادية، حتى إذا صممت بشكل صحيح العقد "البناء كسور". ماذا يعني ذلك؟ المطور قد تعيين حقوق الملكية إلى كيان قانوني آخر. في هذه الحالة، وقال انه بيعه تقريبا بسعر التكلفة للحق في جميع الشقق. ثم شركة الوساطة من حيث القيمة السوقية بتعيين حاملي أسهمها. للوهلة الأولى، لا ينبغي أن يكون للمشاكل. ومع ذلك، في حالة لم تنته أو خطر باني الإفلاس، وأصحاب المصالح قد جعل المطالبة على أساس المبلغ المحدد في العقد. ولكن الشقق بيعت بسعر التكلفة وليس بسعر السوق.

خطة مشتركة أخرى

تسجيل عقود البناء حصة بحساب وقت دخولها حيز النفاذ. ولكن في كثير من الأحيان المقترضين تستخدم نظام مختلف. أنها توفر لتوقيع عقد مبدئي. أنه يحتوي على العديد من العناصر نفسها كما هو الحال في معظم الأحوال، بالإضافة إلى معلومات حول دخولها حيز النفاذ. هذه الوثائق لا تخضع لتسجيل حالة إلزامي. وتأتي هذه الأطراف إلى اتفاق شفهي أن الطرف الثاني فقط يدفع المال للشقة. يجب المطور خلص المشاركة الأساسية الأسهم عقد في وقت البناء في المستقبل. أصحاب المصلحة من أن الصفقة مؤطرة بشكل صحيح. ولكن هذا المخطط "الرمادية" يعرض فقط المستند من تطبيق القانون.

وهنا هو تكتيك شعبية أخرى. المطور يدخل في عقد مع المشتري، وهذا الموضوع الذي يشير عدم نقل التزامات أصحاب المصلحة الملكية، وشيء آخر: تمويل الأنشطة الاستثمارية، والتنازل عن متطلبات حقوق المباني وما شابه ذلك. وهذا هو يتحدد جوهر الوثيقة التي محتواه. ولكن ادعاء المحكمة مساهمي أن تعلن أنها غير صالحة، لأنه في الواقع يتم إنشاء وثيقة بهدف تجنب المسؤولية بموجب القانون رقم 214.

في الصباح - التسجيل، في المساء - المال

ويعتبر العقد دخلت حيز التنفيذ إلا بعد إدخال البيانات الخاصة به في Rosreestr. أخذ المال حتى هذه اللحظة المطور لا يملك الحق. وهذا يعني أن الوثيقة هي أن تكون مسجلة هذا الوقت. ويعتقد موظفي الادعاء بأن الوثائق سيتم تسجيل "، ومجموعة كاملة"، ثم، ولكن هناك حاجة إلى المال لبناء الآن، لا يستحق كل هذا العناء. في حالات نادرة، مثل هذه التأكيدات ليست صحيحة. نقل إلى البيت كل وثيقة على حدة يأخذ وقت. ولكن يمكن للعميل والغش. ولذلك فمن الأفضل أن يلعب هو آمن وانتظر الصفقة أن تكون مسجلة في البناء سهم. قد يصر المطور على دفعة مقدمة. ولكن في هذه الحالة نسأل لإظهار الاتفاق وفقا للكائن الذي تم توقيعه من قبل نفس الجدول الزمني. وثيقة مسجلة لديها ختم، ختم، توقيع الشخص المسؤول Roseestra والعدد. إذا تم دفع الصفقة عن طريق الرهن العقاري، ثم وهذا ينبغي أن تبين الطباعة على الرهن.

المطورين في كثير من الأحيان لا يريدون الالتفاف على القانون والحصول على وسيلة لالأوراق. ولكن في هذه الحالة الحصول على ضمانات إضافية. على سبيل المثال، الائتمان المصرفي المفتوح. فهذا يعني أن العميل يدفع في وقت توقيع العقد. ولكن المطور سيحصل الوصول إليها إلا بعد وسيتم تسجيل المشاركة في رأس المال في بناء المنازل. هذا الإجراء يضمن الملاءة المالية للعميل في الوقت نفسه، ويسمح لك لمراقبة قواعد القانون.

اعتماد الكائن من المطور

ما تحتاج إلى معرفته حول البناء المشترك في مرحلة وضع موضع التنفيذ شقة؟

أولا، هذه العملية يجب أن تعامل بعناية. جميع الأسئلة لمعرفة ما قبل التوقيع على الوثائق. يجب أن ينعكس في عمل مكتوبة عدم الامتثال من وجوه جميع أوجه القصور التي تم تحديدها. تعتبر التزامات المطور بموجب القانون تتحقق من لحظة توقيع مرافق الاستقبال والإرسال. المشارك له الحق في مطالبة القضاء لا مبرر له من عيوب أو انخفاض في سعر الصفقة. إذا تم تحديد العيوب بالفعل في العملية، ويلتزم المطور لتعويض العملاء لإزالتها.

ثانيا، لا تستسلم لتوسلات. وفيما يلي مخطط الأكثر شيوعا من الإجراءات من المطورين الذين يركزون على توفير العملاء الضغط:

- طلب منه التوقيع على ورقة تقول أنه سيتم تصحيح جميع العيوب في وقت لاحق.

- القول بأن تشكل "عمل آخر" الذي سيتم إبلاغ جميع المطالبات؛

- هدد أنه في حالة مخالفة شروط الأوراق، والعملاء سوف تضطر لدفع غرامة لرفض الكائن.

المساعدة المختصة

هناك العديد من الفروق الدقيقة التي تحتاج إلى الاهتمام. ولذلك فمن الأفضل لطلب المساعدة إلى أخصائي الذي يعرف كيفية تنفيذ وثائق على بناء مشترك، عليك أن تعرف وتأخذ بعين الاعتبار في كل مرحلة من مراحل العملية. خبراء محة مساعدة في المجالات التالية:

• اختيار باني فحص وثائقه.
• تصاحب عملية أوراق توقيع: تحليل العقد، وتقديم المشورة حول المخاطر المحتملة، وإجراء المفاوضات بشأن تغير الظروف.
• إعداد وتقديم وثائق للتسجيل.
• مرافقة العميل في صنع كائن، وتنظيم قضايا عدم وجود مساحة، شروط التسليم، ودفع ركلة جزاء، بما في ذلك في المحكمة.
• وضع إنهاء الوثيقة: السيطرة على عودة المبلغ المدفوع والغرامات والفوائد على الأموال المقترضة، فضلا عن التعويض عن الأضرار التي تتجاوز عقوبة (أتعاب المحاماة). بطرق مشابهة للمساعدة في إنهاء اتفاق مبدئي، والاستثمار، والقروض، وهلم جرا. D.

استنتاج

شراء شقة في السوق الأولية يمكن اخراج البناء المشترك. ما تحتاج إلى معرفته الحزب على الصفقة؟ وهناك الكثير من الفروق الدقيقة. منذ اختيار المقترض قواعد ملء الكافي والانتهاء من خصائص التسليم. ولذلك فمن الأفضل لاستخدام خدمات محام متمرس، الذي سيرافق العميل في جميع مراحل الصفقة.