بيع الأراضي الزراعية. عقد البيع عينة

الأراضي الصالحة لزراعة الغذاء اللازم من حيث الثقافات، تعتبر أهدافا استراتيجية في جميع البلدان. في روسيا، والتي، على الرغم من اعتبار الجزء الأكبر من أراضيها "منطقة الزراعة محفوفة بالمخاطر"، ومناسبة للزراعة في وفرة، ومثل أي مورد مفيد، فهي تحت إشراف الدولة.

الأراضي لأغراض الزراعة باعتبارها موضوع الصفقة

خلال البيريسترويكا، عندما كان هناك ما يقرب من تغيير كامل في الإطار القانوني في البلاد، فقدت الدولة مكانتها باعتبارها المالك الوحيد للأرض. اعتمد 1991/04/25، والقانون أرض RSFSR والتعديلات التي أدخلت على الدستور لعام 1978 للافراد بامتلاك عدد غير محدود من المواقع لتلبية الاحتياجات المختلفة. وهكذا تأسست وقف بيع الأراضي الزراعية لمدة 10 سنوات، في حالة الاستقبال المجاني لل، و 5 سنوات من تاريخ الشراء مقابل رسوم.

ومع ذلك، مع اعتماد عام 1993 من دستور جميع القيود رفعت، وأصبحت مواقع شركاء كاملين في دوران المدني.

كود أرض الاتحاد الروسي (RF LC) في المادة 11.1 يحدد المناطق كجزء من مساحة الأرض، ويتم تعيين حدود التي ومسجلة في قانون خاص. أيضا، فهي غير المنقولة، للقسمة، غير القابلة للاستهلاك، والأشياء القابلة للتحويل التي لديها ميزة معينة في شكل الوضع القانوني (الفئة)، وهو يحدد تبعا للغرض من الأرض.

ومن بين تلك المذكورة في القانون من فئتي الأراضي المستخدمة لتلبية احتياجات الإنتاج الزراعي، هي في المقام الأول، لما لها من أهمية الخاصة للدولة. في الجزء 1 من المادة 77 من RF LC وتشمل هذه العناصر التالية:

• المناطق الواقعة خارج المستوطنات والمخصصة للنشاط الزراعي - (. المزارع وتخزين الحبوب وهكذا دواليك) زراعة المحاصيل وتربية الماشية، والتبن، فضلا عن وضع المرافق ذات الصلة.
• المجالات التي يمكن أن تشارك في الزراعة ولكن في الفئات الأخرى - تسوية الأراضي وغير حرجية أراضي صندوق الغابات.

كل البنود المذكورة في تكوينه غير متجانسة، والمعدة للبيع بعد أنواعها يمكن أن تشمل:

أجزاء من الأراضي الزراعية

الأراضي الزراعية المناطق التي لها الأولوية في استخدام للإنتاج الزراعي	الأراضي غير الزراعية المناطق مع الأشياء "مساعد"
الأراضي الصالحة للزراعة (الأراضي لزراعة محاصيل)	الطرق الداخلية
النباتات المعمرة مزرعة الغذائية (البساتين والكروم، الخ).	نباتات الغابات لحماية ضد جزء الآثار الضارة (النار، والرياح الساخنة وهكذا دواليك.)
الودائع - الأرض، وتستخدم سابقا باسم حقل محروث، لكنه ترك في بقية لاسترداد خصائص خصبة	الأراضي لإقامة مباني دائمة أو موسمية والهياكل والمعدات، والتي تهدف لتخزين وتصنيع المنتجات الزراعية
متبن	كائنات المياه - الخزانات الطبيعية أو الاصطناعية مغلقة (البرك، وقطع المياه مهنة)
	الاتصالات، بما في ذلك استصلاح

بغض النظر عن تكوينها ونسب الأرض، وبيعها تخضع لقواعد خاصة، وبعض RF قانون الأرض وعلى القانون الاتحادي № 101-FZ (من الآن فصاعدا - قانون رقم الأعمال). ومع ذلك، هناك بعض الملامح من بيع وشراء الأراضي الزراعية مع إدراج قدر كبير من الأراضي المساعدة. على وجه الخصوص، تكوينها، وظروف حدوثها واستخدام مزيد من يجب أن تدرج في نص المعاهدة.

القيود على بيع الأراضي

ويتم تداول مناطق المدني مع الأخذ بعين الاعتبار القيود التي تفرضها المدني، وقانون الأراضي وغيرها من القوانين. تحت لهم فهم الظروف، وحظر أي تقييد مالك في وقت التصرف في الممتلكات (الارتفاق، والرهن العقاري، وإدارة الثقة، والإيجار، وما إلى ذلك).

وفقا لقواعد قانون دوران، وشراء وبيع الأراضي الزراعية للقيود التالية:

1. لا يتم نقل الكثير لملكية الأجانب (أفراد أو شركات) وعديمي الجنسية، وكذلك الشركات الروسية، إن رأس المال المصرح به للملكية الأجنبية أكثر من 50٪.
2. المناطق التي لا يمكن بيعها مع تغيير لاحق من فئة (الوجهة). في هذه الحالة، بعد أن يتم السماح الصفقة لتغيير استخدام مسموح به من الأرض. على سبيل المثال، مجالات القص يمكن تحويلها إلى مراع.
3. ويمكن وفقا للمادة 4 من الظهر، المملوكة من قبل كيان واحد (شخص أو شركة) أن يحدد المنطقة الوحيدة - 10-100٪ من إجمالي عدد المناطق في حدود البلديات. أكثر القيود المحددة اللوائح الإقليمية.

حقوق وقائية لشراء الأراضي

وتعرف المادة 8 من قانون العقبة الرئيسية أمام التداول الحر للأرض - الأولوية في المنطقة لشراء الأراضي عند بيعها. نظرا للأهمية الاستراتيجية للمنطقة والمواد الغذائية، والقيود المفروضة على نظام خاص من الاغتراب، معقول جدا.

جوهر حقوق الاستباقية هو أن البائع مع نية للدخول في في العقد المستقبلي للبيع الموقع، ويلتزم في الكتابة هو توفير المعلومات التالية:

• قيمة الأرض والحياة المستوطنات بين الطرفين (أي أكثر من 90 يوما)؛
• مجال الكائن وف هكتار. متر.
• الموقع (العنوان) جزء من معلومات التسجيل المساحية.
• المساحية (مشروط) عدد من الأراضي؛
• معلومات عن البائع، بما في ذلك تفاصيل الاتصال.

لا يحتاج الإعلام لإدخال معلومات عن العميل. يشترط القانون وجود التأشير على التصرف من تلقاء نفسه. أيضا، لا ينطوي على هذه الوثيقة تحمل أي التزام للبيع.

ينتقل إخطار المكتب أو إرسال بريد إلكتروني السلطة مع قائمة من المرفقات. في المذكرات والوثائق ذات الصلة التالية سيكون الدليل الرئيسي في نزاعات المحكمة في صحة عقد البيع.

إذا رفضت الهيئة التنفيذية (وزارة، وزارة أو دائرة) المنطقة لشراء، والبائع مع إشعار مناسب، ينبغي أن تعقد بيع الأراضي الزراعية الأرض لمدة 1 سنة. ولكن قرار بشأن شراء الأراضي قد تكون إيجابية. في هذه الحالة، والبدء في العمل القوانين الإقليمية المادة التي تنص على إجراءات محددة لإشعار البائع (لاحظ والنظام أو التنظيم) وتسجيل بيع وشراء اتفاق لاحق.

على سبيل المثال، وبيع الأراضي الزراعية في منطقة موسكو على أساس الفقرة 3 من المادة 10 من القانون رقم 75/2004-OZ مدينة 2004/6/12، الذي سيعقد في غضون 60 يوما بعد اعتماد الهيئة البلدية على شراء الأراضي.

بالإضافة إلى حقوق المنطقة أو البلدية، التشريع الروسي يعطي ميزة وغيره:

1. المستأجر في إطار البند 8 من المادة 22 من قانون الأراضي التابعة للاتحاد الروسي لديه الحق في شراء أرض مستأجرة من ملكية الدولة للأرض أمام جميع الأشخاص المهتمين الآخرين.
2. عند مالك الإفلاس - منظمة الأغذية والزراعة - مالك الأرض المجاورة لها حق الشفعة من ممتلكاته.

الامتثال للشروط شراء تفضيلية المطلوبة. في حالة انتهاك، وشراء وبيع الأراضي الزراعية لا يمكن أن يحدث أو أن يبطل في المحكمة.

عرض لبيع الأراضي: عينة

№ المعايير المادتان 101-FZ المتقدمة على المستوى الإقليمي، من خلال إصدار قوانين منفصلة. على سبيل المثال، وبيع الأراضي الزراعية في إيفانوفو ينظمه القانون № 31 OZ من 8 مايو 2008 "في الجزء الخلفي من الأراضي في منطقة إيفانوفو". في مناطق أخرى يتم تضمين الوضع على تغريب هذه الكائنات في القوانين العامة كفصل مستقل أو المقطع.

وينطبق الشيء نفسه بالنسبة للإشعار للبيع في المستقبل للموقع. في معظم المناطق، مدعوون لإرسال بريد إلكتروني في شكل حر، ويحدد بكل المعلومات الضرورية. ولكن في بعض المناطق من النموذج المعتمد من قبل الهيئة التنفيذية. على سبيل المثال، في الإشعار منطقة نيجني نوفغورود يجب أن تتوافق مع الملحق № 1 إلى قرار الحكومة № 453 ص بتاريخ 13 مارس 2012

مسارات على الصفقة لشراء جزء

المعاهدة، كأمر واقع قانوني، ويبدو نتيجة لإجراءات إبرامها بين أطراف مستقلة (البائع والمشتري)، وهو التوصل إلى اتفاق بشأن جميع الظروف. ومع ذلك، فإنه من الضروري إبرام اتفاق وللشروط التالية:

1. تشكيل الأرض.

بيع الأراضي الزراعية لا يمكن أن يتم في ما يتعلق ببعض المواقع الفردية، وهو ما يعني أنها تمر من خلال عملية المسح (إنشاء وتعزيز الحدود على الأرض) وتسجيل المساحية وفقا للقانون الاتحادي № 221-FZ من 2007/07/24

2. إعلام السلطة التنفيذية في المنطقة و / أو منطقة من الرغبة في بيع الأرض في الظروف الملموسة والحصول منها على الاستجابة المناسبة.

3. الحصول على موافقة من طرف ثالث للبيع، وأعرب في الكتابة. وتنص القوانين الحالية للأنواع التالية منها:

• موافقة الزوج من المالك للبيع (الفقرة 3 من المادة 35 من قانون الأسرة).
• موافقة مدير مؤقت، اجتماع الدائنين أو الشخص الذي يقدم الضمان المالي (المواد 64 و 82 و 101 من القانون الاتحادي № 127 FZ من 2002/10/26 "في الإعسار").
• موافقة المالك (المزارع الفردية، الزراعية) المناطق المجاورة إذا كان الموقع نفسه هو البائع في حالة من الإفلاس في مرحلة إجراءات الإفلاس.

القائمة الموضحة أعلاه الظروف مفتوحة، والحاجة إلى اتخاذ إجراءات معينة لإبرام عقد البيع يعتمد على عوامل كثيرة، بما في ذلك الموقع نفسه، وموقعها، وصاحب الحق، وطريقة الاستبعاد.

على سبيل المثال، مطلوب عند إعادة البيع لا أعمال المسح، حيث أن موضوع العقد أنها وضعت بالفعل على المحاسبية المناسبة. مطلوب إخطار السلطات نوايا لبيع إلا إذا كان البائع هو أحد الأفراد.

الشروط الأساسية

أحكام المادة 432 من القانون المدني (القانون المدني)، يتم تحديد أن قبل اختتام الفعلي لهذه الصفقة ونقل الملكية والمال الأطراف يجب أن توافق على الشروط التالية:

1. موضوع العقد - وصفا كاملا من الأراضي لتمييزه عن الآخرين. وقد وضعت ممارسة مجموعة من المعلومات التي يجب أن تكون محددة في العقد:

• عدد المساحية.
• عنوان (الموقع).
• هكتار منطقة أو مربع. متر.
• فئة واستخدام مسموح به.

2. السعر من الأراضي المصادرة - التعبير المادي للالتزام بدفع البائع عملا شروطها من عقد البيع. ويمكن أن تكون محددة بالنسبة للأراضي ككل، وفي وحدة المساحة. أحرار في اختيار حجم من سعر الطرفين، ولكن لا يمكن تغييره بشكل تعسفي.

في غياب هذه الشروط عقد مبيعات المنطقة لن تكون وقعت، ولكن التصرف جدا من ممتلكاته في الشخص الآخر فقط لن يحدث.

حقوق و التزامات البائع من قطعة الأرض

ارض للبيع الأراضي الزراعية لا يعني فقط تحديد الكائن والسعر، ولكن أيضا لائحة كاملة من الإجراءات من الطرفين (البائع والمشتري) على نقل والقبول ودفع للممتلكات، وكذلك وثيقة التسجيل لاحقة في Rosreestra.

حقوق والتزامات صاحب قررت في التشريعات المعمول بها في الاتحاد الروسي، وكما يلي:

1. واجبات وحقوق البائع.

1.1. توفير جميع المعلومات المتوفرة حول عبء (قيود) جزء، ونوعية وآفاق استخدامها المقصود. هذه المعلومات:

• للحصول على إذن لإجراء أنواع معينة من الزراعة (الكروم، الجهاز، إنشاء كائن، وما إلى ذلك).
• وجود محطات المجاورة التي لديها أي تأثير على جزء المكتسبة.
• الخصائص النوعية للأرض، والتي تؤثر على استخدام والتكلفة؛
• البيانات الأخرى التي يمكن بأي حال من الأحوال تغيير قرار المشتري لشراء.

الحق في الأرض قد تكون محدودة لإنشاء على المستوى الإقليمي، تكون مرتبطة متطلبات محددة لاستخدام وطريقة إدارة وحماية الحيوانات وعوالم النبات، وحفظ التربة، وموطن أنواع نادرة من الحيوانات والطيور، وطرق الهجرة الطبيعية وهكذا دواليك.

أصحاب الأرض قد لا تعرف عن كل من القيود، ولكن يجب أن يحدد في العقد هي تلك التي تعرف.

1.2. نقل ملكية الأراضي.

بموجب هذا الحكم يشير إلى أفعال البائع حيث الواقع والقانون خلال إدخال مشتري ملكية الأراضي. والمقصود ليس المعنى الحرفي لل"منح" ومضمن في كلمة هو القانون.

وفقا للفقرة 1 من المادة 224 من القانون المدني، ويعتبر أي بند تمنح بعد القبول المباشر في حوزة المشتري. ويمكن التعبير عن هذا الأخير بمثابة جزء من ممتلكات الافراج عن البائع أو وقف الزراعة.

يتم الالتزام نقل في شكل وثيقة خاصة - فعل نقل والقبول الذي وقعته الأطراف المتعاقدة، وعندها فقط يمكن اعتبار الوفاء بها.

2. حق أساسي من البائع هو القدرة على تتطلب الدفع في الوقت المناسب من الأراضي وفقا لأحكام عقد البيع. إذا تم نفور ممتلكات السلطة التنفيذية، وقال انه قد:

• مراقبة سلامة واستخدام الموقع.
• تتطلب الاستخدام المقصود للممتلكات، فضلا عن الوفاء بالالتزامات الأخرى على استخدام الأراضي.

حقوق والتزامات المشتري لقطعة الأرض

الأحكام المتعلقة بالإجراءات وقدرات المشتري، كقاعدة عامة، تتشابه فيما يتعلق البائع. وعلاوة على ذلك، فإن هذا الأخير قد لا تكون قادرة على أداء واجباتهم دون إجراءات المقابلة للمشتري. عموما يمكن تقسيمها إلى مجموعات 2:

1. التزامات بسيطة.

1.1. القيمة النقدية للأراضي في كمية والشروط والإجراءات التي وضعتها عقد البيع. وكقاعدة عامة، وهذا يؤدي إلى تحويل الأموال إلى حساب في ترتيب دفع كامل.

1.2. الإجراءات الرامية إلى اعتماد الأراضي في الحيازة الفعلية للأرض، وجعل فعل الاستقبال والإرسال.

عدد مسؤوليات إضافية المسندة إلى المشتري، هو كبير جدا ويشمل اتفاق لدفع ضريبة الأرض ليس من تاريخ التغيير من مالك الأرض في سجلات السلطات الضريبية، ومن تاريخ إبرام عقد البيع أو بداية الاستخدام الفعلي للكائن عادة. هو، كقاعدة عامة، ملزمة لتنفيذ ودفع للتسجيل نقل حقوق الهبوط في أجهزة التسجيل الروسية.

إذا كان موضوع بيع من قبل المالك بمثابة سلطة ومسؤوليات أخرى يمكن نقلها إلى المشتري، بما في ذلك:

• برامج الصيانة وتحسين الأراضي المجاورة، وطرق الوصول.
• شروط وإجراءات لتطوير منطقة زراعة.
• ضمان حرية الوصول ممثلي الهيئات الحكومية في المنطقة لأغراض الزراعية التحقق؛
• الحفاظ على المسح، وعلامات المسح؛
• مجموعة معينة وتوقيت الأنشطة لحماية وتحسين حالة الأرض.

2. المشتري المناسب الشيء الرئيسي يلبي التزامات البائع وهو تتطلب نقل في الوقت المناسب لقطعة أرض مع التنفيذ السلس لسلطاتهم من مالك:

• تشييد المباني والهياكل للأغراض الزراعية.
• استخدام لأغراض خاصة بهم المعادن العامة والمياه الجوفية والمسطحات المائية المغلقة.
• الري والصرف واستصلاح الأراضي، أحواض الجهاز (البرك والمحاجر الماء).

عقود شراء الأراضي ليست ملزمة وتتشكل وفقا للقواعد العامة على بيع العقارات. لكنها ليست ممنوعة من استخدام موجودة سابقا الصكوك، وأشكال العقود. على سبيل المثال، تمت الموافقة على ترتيب RF Roskomzema 1-16 / 770 من 1993/6/2 عقد عينة لبيع الأراضي الزراعية. حاليا، هذه الوثيقة هي باطلة، ولكنها يمكن أن تكون بمثابة مرجع للمعاملات على التصرف في الأرض.

أحكام غير صالحة للعقد البيع

تسرد الفقرة 2 من المادة 37 من قانون الأراضي RF الظروف التي سوف تكون غير صالحة بيع الأراضي الزراعية:

1. حق البائع أو أي شخص آخر لتخليص الخاصية مرة أخرى في الإرادة، أو تحت أي ظرف من الظروف. وجود هذا الحكم يتعارض مع جوهر الملكية.
2. قيود جديدة المالك (الشركة الدامجة) إلى إمكانية المزيد من الأوامر التي تم الحصول الممتلكات. على سبيل المثال، وفرض حظر على الرهون العقارية، ويزرعون محاصيل معينة، والتأجير، وهلم جرا.
3. بائع تحرير الأرض من المسؤولية عند المطالبة والمطالبة إلى الأرض من قبل أطراف ثالثة أو السلطات العامة. واجب لتعويض المشتري عن الأضرار أو الانسحاب من العقبات التي تحول دون استخدام الأراضي المنصوص عليها في المادة 461 من القانون المدني.
4. وصف تصرفات المالك في المستقبل، في أي وسيلة اتصال مع تغيير الفئة الأراضي أو استخدامه لأغراض أخرى، أي ليس للزراعة.

إنشاء هذه القيود لها معنى وفعالية معينة. على سبيل المثال، وذلك بفضل لهم إلا عندما تحت ستار بيع هي عقد الرهن. يتوقف ذلك على مدى ونطاق إدراجها في الاتفاق، وبيع الأراضي الزراعية قد يبطل جزئيا أو كليا.

طرق للدخول في عقد البيع

مع الأخذ بعين الاعتبار الملكية ويحدد هيكل يخضع الإجراء التالي لبيع الأراضي الزراعية:

1. الاستيلاء على الأراضي الخاصة لشراء وبيع قواعد تنوعا المقدمة § 7 من الفصل 30 من القانون المدني، المواد 30 و 38 من قانون الأراضي RF، المادة 8 من القانون الاتحادي № 101-FZ.
2. اكتساب الموقع من خلال المناقصات (أو المزادات). عادة يتم تنفيذ هذا الإجراء على نقل المؤامرات في الملكية العامة. قواعد منفصلة إقامة بيع معينة من الأرض الزراعية من خلال المزادات، غائبة، وقواعد قانون دوران تشير إلى أحكام المادة القياسية 38-38،1 للRF LC.
3. الموقع اكتساب المستأجر. مع هذا الأسلوب من الشراء هو ملكية مهمة جدا. إذا كان بيع يخضع إلى قسم خاص، وتتم الصفقة على قواعد عالمية. لكن شراء أرض مستأجرة من الدولة أو المنطقة، على النحو التالي من الفقرة 4 من المادة 10 من قانون دوران، فمن الممكن بطريقة مفيدة، ولكن فقط في حالة عدم وجود اللوائح المعمول بها صادرة عن سلطات الدولة أو البلدية لتوفير الأراضي للتأجير.

مبدأ حرية التعاقد ينطبق، على وجه الخصوص، وعلى الطريق إلى نهايته، مما يجعل من الممكن للتخلص من الأرض ليس فقط لقواعد عالمية، ولكن من خلال مزادات الأراضي الخاصة (المزادات). أحكام قانون دوران لا تسمح، يلزم الامتثال لالتزام في السلطة إخطار موضوع نية لبيع الأرض.